こんにちは。山ねこ不動産店主の中原です。
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相続で空き家を取得し、売った方が良いのは分かっているんだけど、なかなか売却に踏み出せない…。という方は多いのではないでしょうか。
空き家は持っているだけで何かと損をしやすい不動産です。空き家で資産をマイナスにしたりトラブルに巻き込まれる前に売ってしまいましょう！
この記事では空き家を売却するための基礎知識や売却する際にかかる費用を抑えるコツなどを解説します。
もくじ
1. 空き家を売却するための基本
2. 売却方法を選ぶ際は建物の状況で判断
3. 空き家の売却は不動産会社を味方につける
4. 空き家の売却時にかかる費用とは
5. 空き家の売却にかかる費用を抑えるコツ
6. 空き家を売却する際の注意点
7. まとめ
1. 空き家を売却するための基本
空き家を売却したいと思ったはいいもの、空き家をどうすれば売却できるのか、いつまでに売却した方が良いのかなど、分からないことが多い方も多いかと思います。
ここでは、空き家を売却するために知っておきたい基本を解説します。
1.1 空き家はいつまでに売却するべきか？
空き家はすぐ売却すべきです。
多くの方は空き家を相続で取得します。この相続をする段階で空き家に住む予定がないのなら、すぐ売ってしまいましょう。空き家は持っているだけで維持費がかかりますし、管理の義務が発生します。使わない空き家は持っている時間が長ければ長いほど費用がかさんでしまうのです。
もし、相続をしてすでに1年以上経ってしまっている場合は3年以内の売却を目指しましょう。不動産を相続する際に相続税を支払っている場合、被相続人（亡くなった方）が死亡した日から3年10ヶ月以内に不動産を売却すると取得費加算の特例が使え、売却時に発生する税金を安く抑えられる場合があります。
1.2 空き家を売る方法とは
空き家といっても基本は一般的な家の売却と変わりません。
しかし、築年数の経っている空き家や空き家になってからの時間が長く家の劣化が進んでいる場合は、売却方法を工夫しなくてはなりません。その場合の選択肢は大きく分けて2つです。
「古家付き土地」として売却する
家をメインとして売るのではなく、古い家付きの土地として売却しましょう。家を解体しないので費用を抑えられるので手元に残るお金が多いです。
また、土地や建材の価格が上がっており新築を購入するのが難しくなっている今、古い家を購入しリフォームをしたいと考える買主も多くいます。古家付き土地で販売すればそのような買主に検討してもらえるのです。
ただし、家がいつ売れるのか分からないので、家の劣化が進み一部が損壊してしまうという危険もあるので、注意が必要です。
「更地」として売却する
空き家を解体し土地を更地の状態で売却する方法です。更地は買主が解体費用を追加で支払わなくて良い、土地を取得してからすぐに家を建てられるなどのメリットがあるので、古家付き土地より買主が見つかりやすいと言われています。
古い家を解体してしまうので、空き家が原因でトラブルに巻き込まれる心配もなく、必要以上のメンテナンスを必要としません。
ただし、更地にするには100万円以上の資金が空き家を売却する前に必要となります。また、建物が建っていない間の固定資産税は建物が建っている時の最大6倍の額を支払わなくてはなりません。売却前に費用が多く必要になります。
2. 売却方法を選ぶ際は建物の状況で判断
空き家の売却方法が分かったところで、古家付き土地か更地か…どちらで売却活動をするべきか迷ってしまうこともあるでしょう。おすすめの売却方法は空き家、建物の状況によって異なります。ここではいずれの方法が良いのかを解説します。
2.1 建物に価値があるなら古家付き土地
売却する際、建物にアピールポイントがあるのなら、古家付き土地として売却するのがおすすめです。
築年数が浅い家ならば中古物件として売れるので、家を古家付き土地より高く売却することが可能でしょう。古い家でも家の状態が良かったり今では高価になっている太い梁などがある家なら、リノベーションを考える買主に購入されやすい物件です。
解体作業をしなければ、空き家が売れる間でに時間がかかる場合もありますが、売却期間中もかかり続ける固定資産税も更地ほど高くなりません。
売却時にかかる費用をなるべく少なくしたいといった方にもおすすめです。
2.2 建物の劣化が激しいなら更地に
空き家に住めそうもない、損傷が激しいといった場合は更地にして売却するのがおすすめです。
空き家の劣化が進んでいる、家の基礎に損傷があるといった場合は見ためも悪くリノベーションするにも費用がかかってしまうため、買主の購入候補に入ることが難しく売却の難易度も上がってしまいます。
また、倒壊の恐れがあるような空き家なら、売却活動中に特定空き家に指定されてしまう恐れもあるので、空き家を解体してしまう方が良いでしょう。
更地にしてしまえば、空き家が壊れる心配はありませんし、家の不備が見つかった場合に保障しなくてはならない瑕疵担保責任に問われる心配もありません。
解体費用は売却前にかかってしまいますが、空き家の売却額を決める際に解体費用を踏まえた価格設定にすれば、解体費用を後で回収できる場合もあります。
2.3 後から更地にする方法もある
空き家を早く売却してしまいたいけど、更地にすると固定資産税の値上がりが怖いといった場合は後から更地にするという手もあります。
空き家を売却途中は古家付き土地にしておき、買主には希望すれば売却後に家を解体し更地にする約束をする のです。このようにすれば、空き家が売れるまでは古家付きの土地として置いておけるので、長く売れなくても固定資産税が値上がってしまって支払いきれないといったことはありませんし、解体費用を売却額から出すことができるので自己資金が無くても解体できます。
買主候補もリノベーション目的の買主も新築を建築したい買主もいずれもターゲットとできるので、見つかりやすくなります。
ただし、解体費用は解体作業が完全に終わるまでは追加作業が発生する関係で、価格が確定しません。そのため、思った以上に解体作業にお金がかかってしまい、売却額がほとんど残らないといったこともあるでしょう。
確実に決まった額以上の売却額を残したいという場合は、先に更地にしてしまった方が差し引く費用が分かるので、売却額の設定も簡単です。
3. 空き家の売却は不動産会社を味方につける
空き家を売却するのは「やることが多くて大変そう」「売却なんてやったことなくて難しそう」なんて思って売却に踏み出せない方もいらっしゃるでしょう。
そんな方は早くに不動産会社を味方につけてしまうのがおすすめです。弊社へのご依頼まってます！
3.1 不動産会社に頼れば売却が楽になる
不動産会社は売却活動のパートナーです。早めに頼って売却を助けてもらいましょう。
空き家など不動産の売却が初めての場合、不動産会社のいいようにされてしまうのでは…と不安に思われる方もいますが、それは大きな勘違い。不動産会社は売却額の数％を手数料としてもらうことで利益を得るのが主です。
つまり、売主と一緒に売却活動をし、空き家を高く売れば売るほど不動産会社も大きな利益を偉るということ。不動産会社は売主の売却をサポートし、より良い売却活動にすることで利益を多く得られるのです。
そのため、売主が分からないといえば教えてくれますし、売却方法に迷った時は相談にのってくれます。分からないことを自分で調べたりするのはとても骨が折れる作業です。
早めに不動産会社に相談をし、プロの知恵を借りた方が空き家の売却を楽に進めることができるでしょう。
4. 空き家の売却時にかかる費用とは
空き家を売却するためには、税金や諸費用があります。空き家にはどのようなお金がいくらかかるのか把握しておきましょう。
4.1 売却した際に発生する税金
空き家は売る際にも税金が発生します。空き家を売却する際に発生する税金は印紙税と譲渡所得税の2つ。
印紙税は売買契約書に収入印紙を貼る形で納税します。
譲渡所得税は空き家の売却額が取得金額より上回り利益が出た時に発生する税金。支払う金額は利益に税率をかけて算出します。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15.315% | 5% | 0.63% | 20.315% |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30.63% | 9% | 0.315% | 39.63% |
4.2 売却した際にかかる費用
空き家や売却方法によって発生する費用は異なります。すべてかかる費用ではありませんが、古家付き土地・更地いずれで売却してもかかる場合があるのは仲介手数料です。額も大きいので、売却時には発生するものと思い把握しておきましょう。
相続登記
もし、空き家を相続した後に自身の名義に変更していない場合は、相続登記が必要になります。
相続登記とは不動産の名義人を変更するもので、法務局に必要書類を提出して申請します。物件の売却をできるのは、基本的に物件の名義人のみとなるので、売却活動の前に相続登記の手続きが必要になるのです。
相続登記に必要な費用は書類の取得費・登録免許税・司法書士への依頼料です。各種費用は以下の通りになります。
書類取得費 5000円～2万円
登録免許税 固定資産税評価額の0.4％
司法書士への依頼料 5～8万円
仲介手数料
仲介手数料とは不動産会社に仲介で物件の販売を依頼し、売買が成立した際に払う報酬のこと。
仲介手数料は売却額に以下の表のパーセンテージをかけたもの。パーセンテージの上限は法律で定められており、多くの不動産会社が上限で請求します。場合によっては値引きしてくれることもありますが、基本は表通りに仲介手数料が発生すると考えておきましょう。
売却価格 仲介手数料の上限
200万以下の部分 5%
200万超400万以下の部分 4%
400万超の部分 3%
解体費用
その他に発生すると考えられる費用は空き家の解体費用です。空き家の解体費用は家の広さや建材、周辺環境などによって変わるため一概には言えませんが、戸建てに多い木造建築で3～4万円/坪が相場。
その他に塀や庭の木などの撤去、住宅が密集した場所なら防音シートの設置費用などが発生し、100万円以上はかかるでしょう。
5. 空き家の売却にかかる費用を抑えるコツ
空き家を売却する際には、なるべく費用をかからないようにすることで、自己資金を持ち出さないようにすることができます。空き家の売却金額で売る際にかかる費用をまかなえるようにし、自己資産がマイナスにならないように気をつけましょう。
ここでは売却時の費用を抑えるコツを紹介します。
5.1 税金控除や補助金を使う
空き家の売却時に支払う税金には控除があり、解体をする際には補助金が出る場合があります。空き家売却の際に使えないか事前にチェックしておきましょう。
空き家の売却時に使える控除
空き家を売却し空き家の取得金額より売却金額が上回った場合、利益を得たということになり、譲渡所得税の支払いが発生します。この時、利用できる控除が被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例です。
この特例を利用すれば、譲渡所得を最大3000万円までが特別控除となります。つまり、3000万円以下の利益は譲渡所得税を支払う必要がなくなり、3000万円以上でも3000万円を引いた額に税金が発生するので節税になるのです。
具体的な計算式は以下になります。
譲渡所得 = 売却価格 － 取得費用 － 譲渡費用 －3000万円
ただし、この特例を利用するには、下記の条件などを満たしている必要があります。売却する際には、耐震リフォームが施工されていない場合は行う、もしくは更地にするかのいずれかを行います。
| 築年 | 昭和56年5月31日までに建てられた一戸建て |
| 使用者 | 相続開始直前まで被相続人（親など）が自宅として1人で使っていた家である |
| 利用状況 | 相続してから,空き家の状態であること(賃貸などの使用履歴がある場合はNG) |
| 売却額 | 売却額が1億円未満 |
| 売却時期 | 平成28年4月1日～平成31年12月31日までの売却 相続を開始した日 ～3年後の12月31日までの売却 |
| その他 | 行政から要件を満たしたことの証明書が発行されている |
空き家を解体する際に利用できる補助金
空き家の状態が悪い、なるべく管理の手間を減らしたいなどの理由で空き家を解体しての売却を検討している方もいるでしょう。その時、調べておきたいのが空き家解体の補助金です。
各市区町村によりますが、空き家を解体する際、条件を満たせば解体費用の一部に補助金を出してくれるところがあります。空き家が所在する地域にそのような制度がないか、事前に調べておきましょう。
方法としては直接役所に連絡をするか、インターネットを利用し「市区町村名 空き家 解体補助金」などで検索すると調べられます。
5.2 解体をする時はなるべく家の中の物を処分する
空き家を解体し更地での売却を検討している人もいるでしょう。空き家を解体する際にはできるだけ家財道具などは解体前に処分しておきましょう。
よく、解体してしまうのだから家の中に物を残しておいても良いだろうと考える人がいますが、解体した後のガレキが多いほど解体費用は上がってしまいます 。
カーテンやエアコンなどは自身で処分した方が安上がりなので、事前に処分しておくと良いでしょう。まだ動く家電や状態のいい家具などはリサイクルショップなどに引き取ってもらう方法もあります。
なかには大きな木製の家具など自身で処分するより一緒に解体してもらった方がお得な物もある ので、事前に解体業者に聞いておくと良いでしょう。
5.3 空き家はリフォームしない
空き家や古い家を売却する際、多くの人が「リフォームした方が良いのでは…」と考えますがリフォームの必要はありません。
リフォームをするとなると、フルリフォームで数百万円の費用が必要となりますが、リフォーム代をそのまま家の販売額に上乗せすることは難しいです。なぜなら、全額上乗せしてしまうと、相場額から大きくずれてしまい買手がほとんどつかないからです。最初は高値で販売したとしても、なかなか売れず値下げをしなくてはいけなくなってしまうでしょう。
また、前段でも解説した通り、古い家や空き家などの購入を検討している人のなかには購入後、自身でのリフォームを考えています。その人達にとってみれば、購入前にリフォーム済であっても魅力的にはうつりませんし、その分販売価格が値上がっていると思えば手を出す人は少ないです。
無駄にリフォームをして買主候補を減らしてしまうのなら何もしない方が良い でしょう。
6. 空き家を売却する際の注意点
空き家を売却する際には、いくつか注意しておきたいことがあります。場合によっては空き家の売却ができないこともあるので、スムーズに行うためにも確認しておきましょう。
6.1 空き家の名義変更ができているか確認を
空き家の名義人が自分になっているか確認を行いましょう。
空き家を含む不動産を売却する場合、売却できるのは名義人である本人だけ です。空き家の名義人が被相続人（亡くなった方）のままだと、空き家の売却が行えません。
もし、まだ空き家の名義人になってない場合は名義変更を行いましょう。名義変更を行う場合は、必要な書類と登録時に発生する税金、登録免許税を持って、法務局で申請をします。
法務局の申請は平日のみで、書類の記入や準備には手間がかかります。確実に終わらせたいという場合は司法書士に依頼すると良いでしょう。
6.2 価格を設定する時は少し高めに
空き家の販売価格を決める際は少し高めに設定しましょう。
家の売却額が決まる際、買主は必ず値下交渉をしてきます。売主はこの値下げ交渉に多少なりとも対応するのが一般的。つまり、この価格交渉に対応しても損をしないように、最初から販売価格は少し高めに設定しておくのです。
また、空き家や古い家などの場合はなかなか売れないことも多く、一度販売を辞め価格を下げて再度売り出す場合もあります。そんな時にも価格を少し高めに設定しておけば、すぐ値下げに踏み切れます。
最終的にかかる仲介手数料や税金、諸経費などを考えると空き家といえどあまり安く売ってしまうのは得策ではありません。売却額で手数料などを補い、自己資金を出さなくても良いようにしておきましょう。
6.3 空き家を売却するには時間がかかることを覚悟する
空き家は売却には時間がかかるものと考えておきましょう。
元空き家という印象は買主にとってあまり良くないですし、古い家ならば建物に劣化が見られるのでなかなか買主は見つかりづらいです。
通常、家が売れる期間は3～6ヶ月と言われていますが、空き家の場合はそれ以上かかると考えておきましょう。地方の場合でも時間をかければ売れる可能性はあります。売れない期間の固定資産税や維持費をなるべくかけないように対策だけはしておき、焦らず売却活動を行いましょう。
まとめ
空き家は持っているだけ損です。住む予定がないのなら、なるべく早めに売却を行いましょう。
空き家となってから日が経てば経つほどに空き家は劣化していき売却も難しくなります。多くの場合は築年数が数十年経った家だと思いますが、まだ十数年しか経っていないのなら、中古住宅としての販売も可能で売却がしやすくなる可能性が高いです。
売却が面倒…という理由で売るのを先延ばしにし、後々で売却活動が大変にならないように注意しましょう。
